Duidelijke boodschap
Twee of drie jaar geleden zag je de boodschap voor het eerst voorbij komen. In televisieprogramma’s die uitgezonden werden op tijden (zondagmorgen) met lage kijkcijfers en tijdens de gelikte interviews van Harry Mens in de uitzendingen van Business Class. Je moet dan echt gaan oppassen!
De boodschap was "haal je vermogen weg bij je bank en koop een vakantiewoning". Heerlijk met de familie genieten in een verlaten oord ergens in Zuidoost-Brabant en een fantastisch gegarandeerd rendement. "Rendementen tussen de 5,5% en 8% zijn geen uitzondering" wordt gezegd.
Rendament
De afgelopen periode ben ik regelmatig in het gesprek met kleine en middelgrootte beleggers in vastgoed gevraagd hoe het toch mogelijk is dergelijke rendementen op je vermogen te behalen. Een belegger stuurde mij een link van een gelikte website van een van de grootste aanbieders van vakantiewoningen. Op de site staat: "Ontvang een netto rendement per jaar bij … Parken."
"Wanneer je bij een aanschaf van een vakantiewoning ervoor kiest om deze volledig te laten verhuren kun je bij .. Parken een gegarandeerd meerjarig netto rendement ontvangen tot 7% per jaar. Hierbij komen geen onverwachte kosten meer kijken, zo kun je zorgeloos genieten van jouw investering." Uiteraard is de naam van de organisatie verwijderd. Met wat googelen is de site echter zo gevonden. :)
De truc die hier wordt toegepast, is eigenlijk al zo oud als de weg naar Rome. Er staat namelijk een meerjarig netto rendement. Wat is echter meerjarig in deze? Voor de 'vastgoedcrisis' werd dezelfde truc toegepast bij kantoorgebouwen. De aanvangs-rendementen waren glorieus. Tijdens de 'dotcom-hype' was de afname van kantoorruimten groot. Huurcontracten met een duur van vijf en vaak zelfs van tien jaar waren eerder regel dan uitzondering. Maar wat als de contractduur afgelopen is? Zoek dan maar weer een nieuwe huurder!
Levensduur van de vakantie woning
Mijn angst in het segment recreatiewoningen, mits dezen op een goede locatie zijn gebouwd, is niet het wederom kunnen verhuren van dergelijke woningen. De pijn zit in de toekomstige onderhoudskosten en de restwaarde aan het einde van de levensduur van de woning.
Vorig jaar was ik een weekje in een vakantiepark dat vier maanden daarvoor was geopend. Het vakantiepark lag geweldig in een duinkom. Je kon de zee ruiken, het kon niet op. Na vier maanden zag je de slijtage al in de 'ietwat-goedkoop-uitgevoerde-gietvloer-look-a-like' vloer. Als je uit beroepsmatige interesse kritisch naar zo'n woning kijkt, blijkt de vakantiewoning wel erg simpel is gebouwd. Daarnaast wordt bijvoorbeeld een woning aan de kust ook nog eens door wind en zout aangetast. Je kunt je voorstellen hoe een dergelijke woning er over pakweg vijf á tien jaar uitziet.
NAR en DCF
"Hoe komen ze dan toch aan die rendementen?" Een belegger die mij deze vraag stelde, heb ik twee berekeningen laten zien. De aanvangprijs en huuropbrengsten bleven bij deze berekeningen gelijk. Toch waren de uitkomsten behoorlijk verschillend. Kort samengevat: De verkopers van dit soort woningen rekenen met een zogenaamd Netto AanvangsRendement (NAR). Simpel gezegd: huuropbrengst eerste jaar minus kosten = Yield (gewenst rendement, in veel advertenties dus zo'n 7%). Een prima rekenmethode voor waardevaste objecten met behapbare onderhoudskosten (maar zat daar niet net het probleem bij vakantiewoningen?!). Wij gebruiken deze rekenmethode regelmatig bij het waarderen van bedrijfsmatig vastgoed bij eigen gebruik. Voor de beleggingen in recreatiewoningen kiezen wij echter voor een andere rekenmethode. Op zich is er dus geen woord gelogen aan de 7%, maar…In mijn optiek moet je bij dit soort objecten juist de Discounted Cashflow Methode (DCF) toepassen. Deze methode houdt niet alleen rekening met het rendement in het eerste jaar (als het object nog mooi en nieuw is), maar ook met de toekomstige onderhoudskosten en de vermoedelijk veel lagere verkoopprijs. Een dergelijk object is immers na tien tot vijftien jaar afgeschreven. Ineens is er van die 7% nog maar een kleine 5% rendement over.
In de DCF-berekening is de restwaarde een belangrijke factor. De restwaarde over 10 of 15 jaar is nu onmogelijk te voorspellen. Mijn inschatting is dat vakantiewoningen op goede locaties aan de kust of de Waddeneilanden hun waarde wel redelijk zullen behouden. Tussen de varkensschuren in de Brabantse polder of ergens in Twente twijfel ik meer aan de waardevastheid van een recreatiewoning. Andere factoren die invloed hebben op de restwaarde zijn:
- De grote groep huidige kopers is nu veelal tussen de 55 en 65 jaar (al willen die mooie 'shows' op zondagochtend je anders doen geloven)
- Bezitten is steeds meer 'uit'. Wie had 20 jaar geleden gedacht dat we het bezit van auto’s zouden delen? De markt voor eigen gebruikers zal in komende generaties afnemen.
- Past het vakantiepark nog wel in de tijd? De huidige trend in vakantieland is luxe en extra voorzieningen (denk aan Hof van Saksen). Wie zegt mij dat we over tien jaar niet weer in een simpele tent willen liggen?
- Hoeveel invloed heeft u op het beheer van zo'n park?
- Hoe is de bouwkundige staat? De bouwkwaliteit van de vakantiewoningen die nu nieuw worden gebouwd, is vaak niet zo denderend.
Investeren, ja of nee?
Is daarmee gezegd dat alle beleggingen in recreatief vastgoed geen goede beleggingen zijn? Zeker niet! Er zijn genoeg voorbeelden waar het rendement van de belegging wel goed is. Misschien neem je met 3 á 4% wel genoegen, aangezien je ook veel plezier van recreatief vastgoed kunt hebben.
Maar het is duidelijk dat een kritische blik op z'n plaats is. Overweeg je te investeren in een recreatiewoning of een ander soort vastgoed? Neem van mij aan dat bij andere soorten vastgoed weer andere valkuilen op de loer liggen. We staan je graag bij met advies, want uiteindelijk kunnen we onze zuurverdiende spaarcenten allemaal maar één keer uitgeven!
