Kanteling van de woningmarkt. Hoe zit dat in ons werkgebied?
Het groeiende woningaanbod biedt woningkopers meer keuze en kansen tegen licht gedaalde prijzen. Daarmee komt de koopwoningmarkt in wat rustiger vaarwater. Dit blijkt uit de NVM-woningmarktcijfers en analyse van NVM-dochter brainbay over het vierde kwartaal van 2022. NVM-makelaars verkochten in het vierde kwartaal 2022 32.500 bestaande koopwoningen. Dit is vergelijkbaar met het derde kwartaal 2022 en 8% minder dan een jaar eerder. Het aantal woningen dat in aanbod staat, stijgt omdat er minder wordt verkocht en meer te koop wordt gezet.
De nieuwbouw transacties in het 1e kwartaal 2023 (landelijk)
NVM-makelaars verkochten landelijk in Q1-2023 bijna 4.200 nieuwbouwwoningen en bouwkavels. Dit is een forse daling van 37% in vergelijking met een jaar eerder. Ten opzichte van Q4-2022 is het op hetzelfde niveau gebleven. Belangrijk is dat landelijk gezien de nieuwbouwontwikkelingen niet stil vallen. Dat zou zorgen voor een nog groter woningtekort in de (nabije) toekomst. Wel is duidelijk dat met dit tempo de ambitieuze doelstellingen van de regering ruimschoots niet gehaald worden. Tegenover het relatief lage aantal transacties zien we een forse stijging in het aanbod van nieuwbouwwoningen. In Q1-2023 staan er bijna 18.000 nieuwbouwwoningen in aanbod. Dat is een stijging van 91% op jaarbasis en 2% hoger dan Q4-2022. Opvallend is dat de gemiddelde prijs van de verkochte nieuwbouwwoning in een jaar tijd slechts 2,9% is afgenomen tot een gemiddelde van € 468.000,- in Q1-2023. Daarmee zijn de transactieprijzen stabieler t.o.v. bestaande bouw woningen die het afgelopen jaar 8,2% gedaald zijn tot een gemiddelde van € 394.000,-. Hiermee dreigt een kloof in prijsafstand tussen bestaande bouw en nieuwbouw. De energielasten en kosten voor verduurzaming zijn de voornaamste redenen hiervoor. Maar dit verschil moet ons inziens niet verder oplopen.
De visie op onze regio van onze woningmarktconsultant Gerald
Het beeld dat komt uit de landelijke marktcijfers herkennen wij deels. Landelijk daalt het aantal transacties van nieuwbouwwoningen met 37%. Echter, wanneer we verder inzoomen op deze cijfers zien we duidelijk dat dit veelal in zeer sterk stedelijk gebied is. Op dit soort locaties zien we voornamelijk ontwikkelingen van grote appartementencomplexen. Onder andere door de lange bouwtijd (complexe locaties) en het feit dat beleggers een pas op de plaats maken zorgt er voor dat dit soort ontwikkelingen nagenoeg stil komen te liggen. Door de grote schaal van dergelijke ontwikkelingen heeft dit veel invloed op het aantal verkopen.
Zoomen we meer in op onze regio zien we duidelijk een ander beeld. Projecten zijn veelal iets minder complex en de aantallen liggen lager, waardoor eerder kan worden gestart met de bouw. Deze duidelijkheid in combinatie met een sterke plaatselijke vraag zorgen er voor dat de aantallen verkopen in onze regio nog niet teruglopen.
Kijkend naar de prijzen dan zien we dat deze het hardst zijn opgelopen in het zeer sterk stedelijk gebied. Logischerwijs zijn dit nu ook de woningen die het hardst dalen in prijs. Onze prijsadviezen liggen dan ook nog redelijk in dezelfde lijn als circa 1 jaar geleden.
Een belangrijk aandachtspunt voor veel kopers is op dit moment de planning. Kom je binnen 1 á 1,5 jaar van de oplevering dan neemt de interesse direct toe. De voornaamste reden hiervoor is de onzekerheid rond de verkoopbaarheid en - prijs van de eigen woning.
Onze verwachting: Tot op heden hebben wij in tegenstelling tot de landelijke cijfers nog geen projectuitval gezien. Sterker nog; de afgelopen maand zijn we gestart met de verkoop van 4 projecten, waarvan er inmiddels 3 voor meer dan 70% in optie of verkocht zijn. Wij zijn dan ook positief gestemd en het feit dat er veel projecten momenteel niet van start gaan kan juist ook zorgen voor een meer toeloop bij de lopende projecten, omdat de vraag naar nieuwbouwwoningen onverminderd groot blijft, tenzij de prijskloof met bestaande bouw te ver oploopt.
