Landelijke NVM marktcijfers Q4 2022
De bestaande bouw woningmarkt in het 4e kwartaal 2022
Het groeiende woningaanbod biedt woningkopers meer keuze en kansen tegen licht gedaalde prijzen. Daarmee komt de koopwoningmarkt in wat rustiger vaarwater. Dit blijkt uit de NVM-woningmarktcijfers en analyse van NVM-dochter brainbay over het vierde kwartaal van 2022. NVM-makelaars verkochten in het vierde kwartaal 2022 32.500 bestaande koopwoningen. Dit is vergelijkbaar met het derde kwartaal 2022 en 8% minder dan een jaar eerder. Het aantal woningen dat in aanbod staat, stijgt omdat er minder wordt verkocht en meer te koop wordt gezet.
De nieuwbouw transacties in het 4e kwartaal 2022
In het laatste kwartaal van 2022 lag het aantal nieuwbouwverkopen op een niveau dat voor het laatst zichtbaar was tijdens de kredietcrisis. In totaal hebben NVM-makelaars circa 3.800 nieuwbouwwoningen en circa 300 bouwkavels verkocht. De daling staat niet op zichzelf, maar is al langer gaande. Het is het zevende kwartaal op rij waarin het aantal verkopen afneemt. De oorzaak voor de daling is echter wel veranderd. In 2021 nam het aantal verkopen af door het gebrek aan aanbod. Er waren op dat moment te weinig nieuwbouwwoningen beschikbaar om in de vraag te kunnen voorzien. Momenteel is het aanbod er wel, maar weerhouden onder andere de prijsvorming en onzekerheid de woningzoekers ervan om tot aankoop over te gaan.
Bron: NVM
De belangstellenden voor een nieuwbouwwoning gaan niet meer automatisch over tot aankoop. De lange wachttijd tot oplevering, het bedrag dat de oude woning moet opbrengen en het moment waarop die in verkoop gezet moet worden zorgt voor onzekerheid. De kosten van overbrugging zijn, door de hogere rente, hoog waardoor ook de leencapaciteit voor een nieuwbouwwoning minder wordt.
Aantal te koop gezette nieuwbouw woningen
In 2022 zijn in totaal 32.000 nieuwbouwwoningen en bouwkavels te koop gezet door NVM-makelaars. Dit is het laagste aantal aanmeldingen sinds 2013. In de loop van 2022 is wel een toenemende tendens geregistreerd, echter ligt het aantal aanmeldingen aan het einde van het jaar traditiegetrouw hoger dan aan het begin van het jaar. In de huidige aanwas van nieuwbouw koopwoningen zijn nog geen positieve gevolgen zichtbaar van de toegenomen politieke aandacht voor de woningmarkt. Verschillende factoren, zoals de stikstofcrisis, stijgende bouwkosten, langdurige vergunningstrajecten en tekorten aan personeel, materialen en locaties, liggen ten grondslag aan het uitblijven van de toename van de bouwproductie. Het aantal verleende bouwvergunningen biedt weinig perspectief voor de gewenste toename van het aantal te koop gezette nieuwbouwwoningen. Het aantal bouwvergunningen voor koopwoningen (zoals bijgehouden door het CBS) laat gedurende het afgelopen jaar een flinke daling zien. Het feit dat de verkoopcijfers momenteel tegenvallen, zorgt ervoor dat het aanbod toeneemt. Uiteindelijk zal dit kunnen leiden tot een verdere druk op de prijzen.
Vooruitblik 2023: voorkom projectuitval.
De huidige marktontwikkelingen brengen een risico met zich mee. Het stilvallen van de bouwproductie tijdens de kredietcrisis was namelijk een van de redenen voor de woningschaarste van de afgelopen jaren. Het woningtekort is hier ontstaan en kon in de hierop volgende jaren niet meer worden ingelopen. Wanneer de huidige marktontwikkelingen gaan resulteren in projectuitval, ontstaat dezelfde valkuil. Er moet worden voorkomen dat de woningbouw achterblijft bij de woningbehoefte. Niet bouwen zou betekenen dat, als over een aantal jaar de mogelijkheden om tot aankoop te besluiten weer beter zijn, de schaarste nog heviger is en de prijzen ook in de bestaande bouw weer enorm stijgen. Het is daarom van belang om anticyclisch te bouwen. Verder zou de politieke aandacht deels moeten verschuiven van het aanjagen van de bouwproductie naar het verbeteren van de verkoopbaarheid van de projecten die beschikbaar komen.
De visie van onze woningmarktconsultant Gerald
Het beeld dat komt uit de landelijke marktcijfers herkennen wij ook deels in de huidige praktijk. Veel consumenten geven, zeker met de huidige hoge energiekosten, de voorkeur aan een nieuwbouwwoning. We merken echter dat verkopers van bestaande woningen sneller hun prijzen aanpassen aan de huidige markt, waardoor het prijsverschil tussen bestaande bouw en nieuwbouw dusdanig groot wordt dat de bestaande woning weer eerder in overweging wordt genomen. Dit komt ook door het feit dat het kopen van een bestaande woning meer zekerheid geeft ten aanzien van oplevering en het moment dat de eigen woning verkocht kan worden. Uiteindelijk zal de stijging van het aantal verkochte woningen in de bestaande bouw weer vertrouwen geven aan potentiële kopers.
Een oplossing op korte termijn is natuurlijk ingewikkeld, maar om de projectuitval te voorkomen denken wij onder andere aan een gematigd grondprijsbeleid vanuit de gemeenten, versnelde procedures, verkoopstimulerende subsidies en misschien zelfs een tijdelijke aanpassing van het BTW-tarief. Uiteraard blijft vraaggestuurd ontwikkelen in samenwerking met een lokale nieuwbouwspecialist en woningmarktconsultant belangrijk.
Wat in onze beleving de cijfers kleurt en een groot effect heeft, is dat grote binnenstedelijke ontwikkelingen door hun complexiteit en omvang het lastig hebben. In de meer landelijke omgeving waarin onze 4 kantoren actief zijn, zijn de projecten over het algemeen minder complex en kleinschaliger, wat zorgt dat deze relatief vaker succesvol worden verkocht. Zeker in de kleinere plaatsen is vaak al jaren niet gebouwd en blijft de vraag onverminderd groot.
